Mutuo: Surrogo o non surrogo?

24.02.2023

Oggi scriviamo sul tema "Surrogo o non surrugo?

Visto il momento di mercato in cui i tassi di interessi sono così volatili, è bene porsi la domanda.

Affrontiamo il tema in 3 passi, cosa fare e come ragionare:

  1. COSTI FISSI
  2. PRO E CONTRO NUOVO MUTUO RISPETTO IL VECCHIO MUTUO
  3. DECISIONE FINALE

COSTI FISSI DEL MUTUO

Per chi si è avventurato in passato nella stipula del primo mutuo sa bene che deve affrontare una serie di costi fissi come perizia, notaio, pratiche istruttoria banche, assicurazione incendio sull'immobile

Ebbene facendo la surroga fantasticamente questi costi non ci sono più ma sono assorbiti dalla banca. 

L'unico costo che dovrete sostenere è l'assicurazione incendio perché la Banca per farvi surrogare vi chiederà di dismettere la precedente assicurazione e di farne una con loro. 

Il premio non goduto dell'assicurazione che avevate vi verrà rimborsato dalla vecchia assicurazione a circa 60 g dalla nuova stipula, intanto però dovrete stipulare una nuova assicurazione con la nuova Banca. 

Sappiate però che non siete obbligati a fare l'assicurazione!

L'assicurazione sul Mutuo

Cioè quella che vi propone la banca, ma potete scegliere una vostra qualsiasi altra assicurazione purché il beneficiario sia la Banca e questa stessa sia stata stipulata il giorno stesso della stipula della surroga. 

Piccolo inconveniente è che l'assicurazione esterna vi chiederà di conoscere il nome del notaio, e questo tutto sommato ve lo fate dire dalla banca, ma anche il numero della pratica di rogito, che di fatto voi non avete ancora. 

Allora che fare? Assicurazione SI o NO?

Semplice andate dalla vostra assicurazione esterna fatevi fare un preventivo sul valore di ricostruzione a nuovo dell'immobile sulla base dal valore di perizia che la nuova Banca vi ha fatto ed intestate il preventivo alla Banca stessa andate da loro e negoziate, generalmente il risparmio è di circa il 40% del valore del premio.

PRO E CONTRO NUOVO MUTUO RISPETTO AL VECCHIO

Non affrontiamo il caso di surroga da vecchio mutuo a tasso fisso verso nuovo mutuo a tasso variabile perché a meno che non abbiate un numero di anni da pagare basso o un valore residuo del mutuo basso non vi conviene. 

Passaggio da tasso variabile a tasso fisso 

Lo facciamo insieme partendo da un esempio concreto 

Supponiamo che avete stipulato un mutuo a tasso variabile al 2,9% (composto spred 1,4% + euribor a 3 mesi) con rata a 30 anni, circa 5 anni fa, e volete passare a un fisso di oggi ad esempio a 25 anni con la migliore offerta sul mercato di tasso a 3,5%, con valore residuo del capitale pari a circa 163.000,00€. 

Supponiamo che oggi state pagando una rata di circa 762€  con un tasso variabile reale di circa il 3%.

Questo significa che delle vostre 762€ state versando meno della metà di capitale e il resto di interessi su 12 mesi che, nel caso in cui la casa sia una vostra prima casa potrete detrarre nel 730 il 19%, altrimenti saranno solo interessi. 

Ora prendendo il totale residuo di capitale 163.000 € dell'esempio e applicando un tasso fisso del 3,5% per i restanti 25 anni avrete una rata di circa 798€.

La rata aumenta di solo 36,00€, ma resta fissa per sempre.

Conviene quindi la surroga?

Dobbiamo solo riuscire a prevedere il futuro delle decisioni della BCE

Se il conflitto Ucraino continuerà, le materie prime aumenteranno come è probabile, il Tasso ufficiale di sconto verrà aumentato.

L'EURIBOR crescerà fino al 5%

In tal caso conviene surrogare subito!

DECISIONE FINALE

Non possiamo consigliarvi cosa decidere, sicuramente abbiamo potuto farvi vedere con i numeri cosa accade in questo momento nel surrogare dal variabile al fisso, ma ogni caso va visto a se magari riadattando a voi l'esempio che vi abbiamo fornito. 

Ricordate però sempre prima di fare qualsiasi scelta che un MUTUO è come un abito va indossato bene oggi perché tra qualche anno non sappiamo come cambiamo e potrebbe non andarci più. 

Per cui va fatto su misura ad oggi, scegliete sempre quindi il MUTUO su misura come una taglia di un vestito che va bene solo a voi e che indossandolo vi sentite a vostro agio , quindi tranquilli.


di Slymer


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